Na hora de pedir um crédito à habitação podem surgir várias dúvidas, principalmente quando estamos a falar de termos mais técnicos. A generalidade dos portugueses tem dificuldade em saber exatamente o que significam, algo que pode gerar dúvidas ao longo do processo.
Na DECISÕES E SOLUÇÕES podemos ajudá-lo no pedido de crédito para comprar casa. Este processo é acompanhado pela nossa equipa de profissionais. No entanto, também queremos que seja um consumidor mais informado e preparado. Nesse sentido, decidimos criar um dicionário com alguns termos-chave.
1. Spread
De uma forma bastante simples, podemos dizer que o spread é o lucro que o banco vai obter no momento da concessão do crédito à habitação. Ou seja, como refere o Banco de Portugal, é uma das componentes da taxa de juro.
Existem vários indicadores que pesam na definição do spread por parte das entidades bancárias. São eles:
- Perfil de quem pede crédito e nível de risco de incumprimento bancário;
- Valor do empréstimo;
- Rácio LTV(explicaremos mais adiante);
- Contratação de serviços adicionais: Muitos bancos aproveitam os pedidos de crédito à habitação para venderem outros serviços, de forma a poderem baixar o spread. Por exemplo, seguros, cartões de crédito ou depósitos a prazo.
2. Indexante
Se já pediu um crédito, está familiarizado com o termo Euribor. Forma abreviada de European Interbank Offered Rate, a Euribor não é mais do que um valor de referência das taxas de juro a nível europeu. O valor é obtido através da média das taxas em vários bancos da zona euro, num determinado prazo:
- 1 semana;
- 1 mês;
- 3 meses;
- 6 meses;
- 12 meses.
A taxa vai impactar e provocar alterações apenas na prestação daqueles consumidores que optem por um crédito com taxa variável. Em Portugal, a taxa Euribor mais frequente para o crédito à habitação é de 6 meses.
3. Taxa Anual Nominal (TAN)
A TAN é a taxa que calcula os juros do crédito. Reflete o preço pelo qual as entidades financeiras emprestam dinheiro aos seus clientes, sem incluir impostos ou quaisquer outros encargos.
4. Taxa Anual Efetiva Global (TAEG)
A TAEG provém da percentagem de todos os custos da operação sobre o capital financiado. Estão incluídos valores de juros e despesas de cobrança de reembolsos, assim como outros encargos obrigatórios a suportar como comissões, impostos e seguros.
5. MTIC
A sigla MTIC refere-se ao Montante Total Imputado ao Consumidor. Ou seja, são os gastos associados ao pedido de crédito à habitação. Contempla:
- Valor total do empréstimo;
- Juros;
- Comissões;
- Impostos;
- Outros custos associados.
Este valor pode ser importante na hora de fazer um comparativo entre as diferentes propostas das entidades bancárias para o seu crédito à habitação. Através dele, sabe exatamente quanto é que vai pagar no reembolso do seu crédito. Todavia, este valor pressupõe que não existe qualquer alteração nas condições do empréstimo durante todo o seu prazo de amortização, o que, por exemplo, quando estamos a utilizar a modalidade de taxa de juro variável, não acontece, uma vez que vamos ter revisões do indexante utilizado no final de cada período da sua vigência.
Por outro lado, o MTIC indicado na ficha de informação normalizada europeia (FINE) reporta-se à aplicação da taxa de juro base e não à aplicação da taxa de juro contratada que, em princípio, será aquela que o mutuário irá efetivamente suportar. Também devemos referir que o MTIC indicado na FINE pressupõe que o cliente vai contratar os seguros de vida e imóvel no próprio banco, o que pode não acontecer, sem penalização das condições de taxa de juro.
6. Taxa de Esforço/DSTI (Debt Service to Income)
A Taxa de Esforço/DSTI e o Loan-To-Value (LTV) são as duas variáveis que mais contribuem para a aprovação ou recusa de um crédito à habitação.
A muito falada Taxa de Esforço não é mais do que a medida da capacidade de endividamento dos clientes para assumirem o serviço de dívida de um empréstimo de crédito à habitação. É expressa em percentagem e resulta do rácio entre todas as responsabilidades assumidas e/ou a assumir pelo cliente bancário e o seu rendimento mensal líquido.
Numa perspetiva de precaver eventuais subidas de taxa de juro, numa conjuntura em que o indexante utilizado nestas operações de crédito – Euribor – assume valores particularmente baixos, negativos desde finais de 2015, quando é utilizado o regime de taxa de juro variável, o Banco de Portugal recomenda que as instituições bancárias calculem o impacto de mais 1% (prazos até 5 anos), 2% (entre 5 e 10 anos) ou 3% (prazos superiores a 10 anos) nas prestações que os clientes irão assumir.
Recomenda o Banco de Portugal que, após calculado o impacto atrás referido, o rácio entre as responsabilidades do cliente e o seu rendimento líquido seja até 50%.
7. Rácio LTV (Loan-To-Value)
É expresso em percentagem e resulta do rácio entre o valor financiado para o seu crédito à habitação e o valor do imóvel dado em garantia. Este montante não poderá exceder o menor de dois valores:
- Aquisição;
- Escritura.
- LTV’s máximos:
- Novos créditos à habitação destinados à aquisição ou construção de habitação própria permanente: 90%.
- Novos créditos à habitação, créditos com garantia hipotecáriaou equivalente destinados a outras finalidades: 80%.
- Novos créditos à habitação, créditos com garantia hipotecária equivalente para aquisição de imóveis detidos pelas próprias instituições de crédito ou contratos de locação financeira imobiliária: 100%.
8. Taxa variável
Resulta da adição do indexante Euribor com o spread. O spread manter-se-á inalterado ao longo do empréstimo do seu crédito à habitação, desde que cumpridas todas as condições contratuais iniciais. Contudo, o indexante será revisto de acordo com a sua periodicidade, normalmente 3, 6 ou 12 meses, podendo resultar num aumento ou diminuição da taxa de juro a aplicar e, consequentemente, da prestação.
9. Taxa Fixa
Esta modalidade de taxa de juro manter-se-á inalterada durante o período de taxa fixa contratada, que poderá ser a totalidade do prazo do empréstimo do seu crédito à habitação. Neste momento, já é possível contratar o regime de taxa de juro fixa durante toda a duração do empréstimo (máximo 40 anos).
A taxa de juro fixa, tal como a indexada, é formada por uma taxa de referência definida pelo banco em função da taxa a que se consegue financiar no mercado para o período de fixação da taxa pretendido, a que acresce, como na taxa variável, o spread, de acordo com o risco avaliado para o cliente e a operação de crédito.
10. Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)
É pago ao Estado o imposto relativo à transmissão do imóvel, o qual é calculado sobre o maior de dois valores: o valor de aquisição ou o valor patrimonial tributário.
O seu montante varia de acordo com a finalidade e tipologia do imóvel. Quando se trata de habitação própria permanente poderá ser isento até determinado valor.
Na DECISÕES E SOLUÇÕES, ajudamo-lo a perceber se se enquadra nestas exceções.
11. Imposto de Selo
Quando o seu crédito à habitação ficar disponível, vai ter que pagar o Imposto de Selo sobre:
- Aquisição: 8% sobre o valor da aquisição ou sobre o valor patrimonial tributário (o maior dos dois valores);
- O montante do crédito:
- 0,5% se o prazo for até 5 anos;
- 0,6% se o prazo for superior a 5 anos.
12. Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)
Este imposto é definido pelas autarquias e incide sobre o valor patrimonial tributário do imóvel. É pago anualmente e calculado a 31 de dezembro. Dependendo do tipo de imóvel, é aplicada uma taxa distinta. Assim:
- Em prédios urbanos é aplicada uma taxa entre 0,3% a 0,45%;
- Em prédios rurais é aplicada a taxa de 0,8%.
Famílias com um rendimento bruto anual até 15.295€, cujo valor patrimonial tributário (VPT) do conjunto de prédios que possuam não ultrapasse os 66.500€, estão isentas do pagamento do IMI. Enquanto se mantiverem estas condições, a isenção é permanente e atribuída de forma automática pelas Finanças. Quem compra um imóvel para habitação própria permanente também pode beneficiar de isenção de IMI nos três primeiros anos. No entanto, a casa (apartamento ou moradia) tem de ter um valor patrimonial tributário igual ou inferior a 125.000€ e o rendimento coletável anual da família não deve ser superior a 153.300€.
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