É sabido que há vários encargos associados à compra e venda de uma casa e é importante estar a par de todos os procedimentos. Se tem uma habitação disponível no mercado, está por dentro do que são as mais-valias da venda de imóvel?
Acompanhe-nos à medida que explicamos no que consistem as mais-valias, como se aplicam e quais são os casos que permitem isenção.
O que são as mais-valias da venda de imóvel?
Quando se coloca um imóvel no mercado, é esperado que o preço da venda seja mais elevado do que o preço da compra, de forma a gerar um negócio rentável. Dito por miúdos, as mais-valias da venda de imóvel correspondem ao valor do lucro da transação.
Na grande maioria dos casos, este é um rendimento tributável em IRS. É obrigatório declarar a venda de uma habitação à Autoridade Tributária através dos anexos G e/ou G1, com vista a calcular as mais-valias da venda do imóvel.
É essencial destacar que há vários elementos que entram no cálculo do pagamento das mais-valias. Vamos conhecê-los.
Como se aplicam as mais-valias?
O cálculo das mais-valias da venda de imóvel consiste na diferença entre o preço da venda e o preço da compra (ajustado ao coeficiente de atualização monetária anual), subtraindo-se os encargos de valorização do imóvel, bem como as despesas relativas à compra e venda.
As mais-valias geram pagamento em IRS. Normalmente, apenas 50% do valor do cálculo está sujeito a IRS. No entanto, certos casos de imóveis que usufruíram de apoios públicos estão sujeitos a tributação a 100%.
Quais são as despesas possíveis de deduzir ao pagamento das mais-valias da venda de imóvel?
– Obras de melhoria nos últimos 12 meses;
– Equipamentos fixos;
– Certificado energético;
– Comissão da agência imobiliária;
– Solicitadoria;
– Imposto municipal;
– Imposto de selo;
– Custos notariais e de registo predial.
É de sublinhar que, para surtirem efeito, estas despesas devem estar devidamente registadas e comprovadas.
O pagamento em IRS é considerado em englobamento, isto é, as mais-valias são somadas aos restantes rendimentos do ano. Isso servirá para apurar o rendimento coletável (rendimento bruto, menos deduções e abatimentos) e o escalão de IRS. Especificamente para as mais-valias da venda de imóvel, determinará a taxa a aplicar à percentagem tributável, taxa essa que varia entre os 14,5% e os 53%.
É possível estar isento do pagamento das mais-valias?
Caso preencha um destes requisitos, está isento das obrigações resultantes das mais-valias da venda de imóvel:
– A casa foi comprada antes de 1989 ou o terreno para construção foi adquirido antes de 9 de junho de 1965;
– O valor da venda da casa própria e permanente será reinvestido na compra de uma nova habitação com o mesmo fim (24 meses antes ou 36 meses depois da transação);
– Tem mais de 65 anos ou é reformado e o valor da venda da habitação própria e permanente será aplicado num seguro de vida (ou do ramo vida, como um Plano Poupança Reforma), num fundo de pensões ou em certificados de reforma (nos 6 meses seguintes ao negócio);
– No âmbito do programa Mais Habitação, e apenas para vendas em 2023 e 2024, fica isento se aplicar o valor da transação na amortização do crédito à habitação de uma casa própria e permanente (dentro de 3 meses).
A isenção é total caso reinvista todo o valor da venda num dos casos mencionados. Se aplicar parte do valor, a isenção é parcial, equivalente ao montante reinvestido.
É fundamental não esquecer que deve sempre declarar a venda de um imóvel quando preenche a declaração de IRS, independentemente de estar ou não isento do pagamento das mais-valias da venda de imóvel.
E se o cálculo resultar numa menos-valia?
Caso o valor da venda do imóvel seja inferior ao da compra, está perante uma situação de menos-valia. Embora não tenha de efetuar pagamentos em IRS, a declaração aplica-se na mesma. A venda deve ser reportada no prazo de 5 anos.
Esteja informado e preparado
É benéfico planear os encargos relativos à eventual mudança de proprietário do seu imóvel, seja por venda, doação em vida ou herança. Embora as mais-valias da venda de imóvel não sejam um bicho de sete cabeças, são um tema complexo que exige atenção aos detalhes. Por isso, aconselhamos que analise tudo com um especialista.
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